"Muốn kiếm tiền tỷ trong đầu tư bất động sản, phải biết một số chiêu trò", đó là chia sẻ của anh N.M, một nhà đầu tư kỳ cựu đến từ Hà Nội. 13 năm bước chân vào lĩnh vực bất động sản, đi qua nhiều thị trường, thực hiện tới hàng trăm thương vụ, anh M. tiết lộ, tháng năm làm nghề, triển khai loạt các "chiến dịch" ra hàng sản phẩm, muốn thành công đều phải sử dụng chiến thuật.
"Giai đoạn 2014-2016, khi thị trường bất động sản phục hồi, thanh khoản sản phẩm rất tốt, dễ dàng. Nhưng đến giai đoạn 2017-2021, thị trường chỉ tốt cục bộ. Trong khi đó, đặc thù của các môi giới, nhà đầu tư thường là hoạt động theo địa bàn quen thuộc. Họ thường không quá mạo hiểm mạnh tay xuống phần lớn tiền vào khu vực chưa nắm rõ đặc điểm dân cư, tốc độ thanh khoản, cách làm giá thị trường và văn hóa mua bán.
Lợi thế của việc đầu tư theo địa bàn quen thuộc là hạn chế rủi ro phát sinh. Nhưng nhược điểm, đó là một giai đoạn, thị trường sẽ chững lại. Nếu thị trường chững thì môi giới, nhà đầu tư không thể kiếm được tiền. Đó là lý do mà họ buộc phải triển khai chiến thuật kích sóng để kiếm tiền".
Chia sẻ về cách thức đánh sóng, anh M. cho biết: "Chiêu thức của môi giới là tạo ra cơn sốt ảo. Thông thường, sẽ có một nhóm môi giới góp tiền chung. Họ khoanh vùng địa bàn. Sau đó, họ tiến hành cọc một loạt lô đất. Tiếp tục, những môi giới này sẽ phao thông tin về dự án sắp về triển khai hoặc thông tin về quy hoạch đường, cầu. Các thông tin này có thể đúng hoặc sai nhưng được coi là "tin đồn" để thổi giá".
Với việc chia nhau đi cọc loạt lô đất, môi giới đánh vào tâm lý nhu cầu mua ở khu vực này là có thật. Cộng thêm tin đồn, cái cớ của giá đất tăng. Đặc thù của thị trường hiện tại là giá phát ra bao nhiêu thì mặc định là giá thị trường.
Ví dụ, môi giới A trả giá 20 triệu đồng/m2 và cọc 50 triệu đồng. Môi giới nhảy vào, sẵn sàng trả mảnh đất đó với giá 25 triệu đồng nhưng mức cọc 70 triệu đồng. Nhà đầu tư tay mơ tưởng đất tăng giá, chấp nhận trả 25 triệu đồng/m2 thì môi giới đã lời được 5 giá.
Ngoài ra, môi giới còn có thể kiếm lời được từ việc bán chênh. Họ có sẽ có sẵn 1 lượng hàng. Tuy nhiên, họ tiếp tục đặt cọc 1 loạt với mức giá thị trường họ đặt ra, đồng thời kích sóng. Khi nhà đầu tư vào, họ nhanh chóng đẩy lượng hàng của mình ra bằng mức giá họ đã tự thiết lập trên thị trường. Với cách này, họ đã hưởng được khoản chênh. Thiệt hại là môi giới sẽ mất cọc 1 loạt nhưng bù lại không đáng so với khoản chênh mà họ được hưởng.
"Nhiều nhóm môi giới chỉ bỏ ra mỗi người 30-50 triệu đồng nhưng sau một vụ chốt có thể kiếm tới 200-400 triệu đồng/người. Nếu môi giới có sẵn đất và đẩy hàng tốt, họ có thể lời tới 500-1 tỷ đồng. Tất nhiên, tôi từng gặp nhóm môi giới làm chiêu thức này thất bại, nhất là giai đoạn 2020-2021 vì các nhà đầu tư cũng rất cảnh tỉnh", anh M. chia sẻ.
Anh P.N (nhà đầu tư đến tư Đà Nẵng) cũng tiết lộ thêm về cách tạo sóng của nhóm nhà đầu tư "cá mập". Theo anh N, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực sẽ lựa chọn 1 khu vực rồi huy động nhân viên lên các sàn môi giới đặt mua 1-3 lô đất. Sau đó, nhóm nhân viên này xuống tiền cọc rầm rộ. Bằng cách cọc qua, cọc lại, giá đất sẽ bị đẩy lên.
Ví dụ, nhóm "cá mập" sẽ cho 10 người đi mua, cọc 20 lô (nhưng chỉ cọc mà không mua) với mức giá 2 tỷ 2 đồng. Sau đó, nhóm "cá mập" tiếp tục chào ra 2 tỷ 5. Sẽ có những nhà đầu tư khác chấp nhận 2 tỷ 5 vì thấy "sốt". Như vậy trong vòng 1 tuần hoặc hơn, giá có thể lên 500 triệu đồng. Nhóm này còn có thể giả cọc thêm 200 triệu đồng. Có khách vì thấy sốt sẵn sàng mua mức giá 2,7 tỷ đồng thì "cá mập" lời đến 500 triệu đồng (lợi nhuận này đã trừ chi phí mất cọc)", anh N. chia sẻ.
Cũng theo anh, nếu làm thành công, nhóm cá mập vừa được lời cọc vừa được hưởng từ ăn chênh đến gần gấp đôi giá đất.