Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm tương đối phổ biến nhằm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản. Theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong những tài sản bảo đảm được ngân hàng ưu tiên nhất. Thông thường, giá trị khoản vay bằng khoảng 70-80% giá trị bất động sản. Nhiều người cũng thắc mắc một sổ đỏ có được thế chấp nhiều lần tại nhiều ngân hàng hay không?
Về điều kiện thế chấp sổ đỏ, căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, Bộ Luật dân sự 2015 quy định về việc một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ như sau:
– Tài sản bảo đảm có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
– Bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
– Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.
Như vậy, một sổ đỏ có thể được thế chấp tại nhiều ngân hàng khi đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, tại thời điểm thế chấp, giá trị bất động sản lớn hơn tổng số tiền vay tại các ngân hàng.
Thứ hai, không tồn tại bất kỳ thỏa thuận nào về việc hạn chế hoặc không cho phép dùng sổ đỏ đã thế chấp để tiếp tục thế chấp. Ví dụ, nếu trong hợp đồng thế chấp tại ngân hàng A có điều khoản không cho phép người thế chấp tiếp tục dùng sổ đỏ thế chấp cho ngân hàng khác thì sẽ không được tiến hành thế chấp sổ đỏ lần hai.
Thứ ba, tình trạng tài sản đang thế chấp cần được bên thế chấp thông báo cho ngân hàng nhận thế chấp tiếp theo. Mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.