Giải quyết bức xúc của cư dân chung cư với ban quản trị: Luật sư phân tích góc độ pháp lý

Theo ghi nhận thực tế, hiện nay trên địa bàn các thành phố lớn, băng rôn vẫn treo lơ lửng ở nhiều tòa nhà cao tầng. Nếu như nhiều năm trước nội dung các tấm băng rôn chủ yếu xoay quanh vấn đề cư dân đòi quyền lợi từ chủ đầu tư. Ở mức độ cao hơn, người mua nhà đấu tranh để được thành lập ban quản trị (BQT), sau đó những thành viên trong BQT chính là những người đắc lực đứng ra bảo vệ và đòi quyền lợi cho cư dân của mình.

Cư dân treo băng rôn tố Ban quản trị 'lộng quyền'

Không được như mong đợi, ở một số dự án lại xảy ra tình huống trớ trêu đó là cư dân đồng loạt căng băng rôn phản đối BQT vì không hiệu quả, thậm chí lộng quyền. Các vấn đề khiến đôi bên tranh cãi chủ yếu liên quan tới việc tài chính không minh bạch. 

Mới đây, tại một khu đô thị cao cấp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, nhiều cư dân mang băng rôn "Yêu cầu BQT làm rõ quy trình lựa chọn nhà thầu bảo trì thang máy".

Hay, tại một dự án trên địa bàn quận Hà Đông, do một liên doanh nước ngoài làm chủ đầu tư, trên các bức tường tràn ngập băng rôn do cư dân "Yêu cầu BQT thực hiện đúng pháp luật" và tại một số dự án khác cũng có những tấm băng rôn với nội dung "BQT lừa dối"… 

Chị Hoàng Thị Bích – cư dân của một tòa nhà cho hay, trước khi mua nhà, vợ chồng tôi tìm hiểu dự án, quy mô hiện đại và chủ đầu tư uy tín nên kí hợp đồng. Không ngờ khi về ở mới hiểu được rằng, ở chung cư còn có BQT, dưới ban này còn có ban quản lý (BQL).

"Tôi mua nhà vì tìm hiểu CĐT uy tín, chất lượng công trình đạt chuẩn, thiết bị của những hãng nổi tiếng (tức là mua để ở nên giá mỗi mét vuông đã rất cao) vận hành chuyên nghiệp. Thế nhưng vài năm sau xuất hiện đơn vị vận hành khác, năng lực không ổn". chị Bích chia sẻ.

Một số dư dân khác bàn luận trong nhóm cũng cho rằng: "Ban quản trị rồi sẽ thay đổi khi hết nhiệm kỳ hoặc sẽ chuyển đi nơi khác, không có trách nhiệm lâu dài rất dễ xảy ra tình trạng đùn đẩy trách nhiệm người trước người sau.

Vụ việc cũng từng gây xôn xao hồi năm ngoái, tại một khu chung cư trên địa bàn quận Hà Đông- Hà Nội sau khi chủ đầu tư trao lại quyền quản lý căn hộ cho Ban quản trị đã xảy ra tình trạng mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị. Khi căng thẳng bị đẩy lên cao, cư dân sống tại đây đã phải căng băng rôn yêu cầu thay thế Ban quản trị.

Theo các cư dân ở đây, chi phí cho hoạt động của khu nhà là khoảng 13 tỷ đồng/năm. Thế nhưng toàn bộ tiền thu phí dịch vụ của 1.300 căn hộ như thế nào, tiền trả cho các đơn vị dịch vụ ra sao theo ý kiến của cư dân, cũng như chi phí sửa chữa định kỳ của tòa nhà đều do BQT tự quyết mà không công khai cho cư dân. Cư dân đã bầu ra ban giám sát để giám sát hoạt động của BQT nhưng cũng không hiệu quả. Chính vì thế, hơn 700 hộ dân đã ký đơn yêu cầu tổ chức hội nghị chung cư bất thường để thay thế BQT.

Góc nhìn pháp lý

Vấn đề tương tự còn diễn ra ở nhiều địa phương khác. Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng VP Luật sư Tinh thông luật, cho hay, Ban quản trị chung cư là một tổ chức có vai trò quan trọng trong việc quản lý tình hình chung và an ninh của khu nhà chung cư. Ban quản trị chung cư là những người được đa số cư dân bầu lên, ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư, tạo lập một môi trường sống ổn định cho cư dân.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 nêu như sau:

"Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư;…"

Như vậy theo quy định của pháp luật. Đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Nếu dưới 20 căn hộ thì việc thành lập hay không sẽ do chủ sở hữu và người sử dụng quyết định.

Truy nhiên, luật sư Diệp Năng Bình cũng nhìn nhận thẳng vấn đề thực trạng hiện nay, có hiện tượng xảy ra tranh chấp tại các tòa nhà khu chung cư liên quan đến Ban quản trị.

"Thứ nhất, Ban quản trị chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của mình. Thứ hai, Ban quản trị thực hiện quyền và trách nhiệm của mình vượt quá mức so với vai trò của Ban quản trị được quy định tại pháp luật. Xảy ra nhiều vụ tranh chấp tại các chung cư, Ban quản trị làm việc thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, minh bạch… gây ra ảnh hưởng bức xúc cho cư dân".

BQT hoặc thành viên có thể bị bãi nhiệm nếu vi phạm

Theo luật sư Bình, pháp luật quy định rõ về Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư, cụ thể theo quy định tại Điều 104 Luật nhà ở 2014 nêu Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư như sau:

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn ;

- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

- Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Việc Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị đã được quy định rõ ràng trong Luật nhà ở. Thế nhưng tình trạng mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị vẫn xảy ra thường xuyên. Thậm chí xảy ra việc cư dân khiếu kiện hành vi vi phạm pháp luật của Ban quản trị.

Căn cứ tại khoản 1 Điều 44 Thông tư số 02/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu như sau:

"Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật".

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 17 của Thông tư này quy định ban quản trị phải chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm trái quy định.

Bên cạnh đó, các quyết định vượt quá quyền hạn của ban quản trị sẽ không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Tùy theo những tình huống tranh chấp xảy ra trên thực tế, cư dân có thể thực hiện những cách thức phù hợp để bảo vệ quyền lợi cho mình.