Là một trong những nhóm tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021, sau đó điều chỉnh đáng kể từ đầu năm 2022, bất động sản (BĐS) đang trở thành nhóm quan tâm hàng đầu trên thị trường hiện nay. Khi mà, tiềm năng của thị trường lớn trong khi mặt bằng giá đã được chiết khấu kha khá tính đến hiện tại.
Tại báo cáo phân tích mới nhất, Anfin dự báo thị trường chứng khoán BĐS Việt Nam đang bước vào thời kỳ thanh lọc. Trong đó, ngành BĐS nửa cuối năm 2022 sẽ đối mặt với nhiều thách thức từ những tác động chung của nền kinh tế, và các công ty dự có sự phân hóa khá rõ rệt.
Nhận định thị trường: Cơn mưa đã qua?
Trước hết điểm qua thị trường nói chung, nhìn lại tháng 5 chỉ số VN-Index tiếp đà giảm điểm. Cụ thể, sau cú rơi từ tháng 4, VN-Index bước vào đợt giảm điểm sâu thứ ba trong vòng một năm qua, chạm mức 1.172 điểm trước khi hồi phục 10% lên 1.292 – mức đóng cửa cuối tháng. Theo giới quan sát, những lo ngại về tình hình lạm phát và chính sách phong tỏa nghiêm ngặt từ Trung Quốc khiến thị trường ở trạng thái dễ nhạy cảm, nhà đầu tư quyết định "risk-off" và liên tục bán ra khỏi thị trường.
Dòng tiền tiếp tục xu hướng rời bỏ phần lớn các nhóm ngành, đặc biệt nguyên vật liệu (giảm 14%), tài chính (giảm 13%) và bảo hiểm (giảm 15%). Ngược lại, dòng tiền tập trung vào hai nhóm ngành có tiềm năng là tiện ích (tăng 8%) và CNTT (tăng 2%), dẫn dắt bởi các mã có vốn hóa lớn: POW, GEG, và FPT.
Điểm sáng đáng chú ý, sau lần đầu quay lại mua ròng trong tháng 4 (với tổng giá trị 172 triệu USD), khối ngoại tiếp tục tận dụng cơ hội thị trường quá bán (oversold) để gom ròng với giá trị ước tính hơn 150 triệu USD trong tháng 5 trên cả 3 sàn. Trong đó, HSX ghi nhận 138 triệu USD giá trị mua ròng từ khối ngoại. Các mã được mua nhiều nhất gồm: NLG, DPM, và Chứng chỉ quỹ Diamond ETF (FUEVFVND).
Triển vọng ngành BĐS cuối năm 2022
Riêng nhóm BĐS, theo Anfin ngành nửa cuối năm 2022 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các công ty. Trong đó, doanh nghiệp có vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn… sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lại, những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn dự báo gặp nhiều rủi ro.
Những thách thức phải kể đến như (i) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; (ii) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở; (iii) đặc biệt các khoản vay ngân hàng vào BĐS đang được thắt chặt và giám sát chặt chẽ hơn. Do đó, BĐS dân dụng sẽ chưa có nhiều điểm sáng trong năm 2022 khi nguồn cung khá ảm đạm và có dấu hiệu sụt giảm.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE cũng thể hiện nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM trong quý 1 giảm 48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn - mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Kết quả, số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong kỳ giảm 53% còn 1.247 căn.
Tương ứng, đa số các doanh nghiệp BĐS đều chứng kiến sự giảm sút cả về doanh thu và lợi nhuận, nguyên nhân một phần do chưa có nhiều dự án mở bán vào quý 1 năm nay.
Dù vậy, vẫn có một vài đơn vị với quỹ đất lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh như Khang Điền (KDH), Nam Long Group (NLG)… vẫn tăng trưởng ổn định.
Ngược lại, kỳ vọng nguồn cung khu công nghiệp mới trên cả nước sẽ tăng trên 7.500 ha, nhóm BĐS công nghiệp lại cho thấy sự khá khởi sắc trong năm 2022. Đặc biệt, thị trường BĐS công nghiệp tại Long An và Bình Dương được dự báo sôi động với nhiều dự án đang được đưa vào khai thác với giá thuê duy trì mức cao. Nhờ vậy, hầu hết doanh nghiệp BĐS công nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh khá tốt trong quý 1/2022.
Nhìn chung, nhóm BĐS vẫn được đánh giá là ngành trụ cột của thị trường chứng khoán Việt Nam, chính vì thế BĐS nói riêng và chứng khoán BĐS nói chung vẫn là ngành tiềm năng và đáng để cân nhắc và lựa chọn trong thời điểm hiện tại khi mà NĐT theo khẩu vị đầu tư dài hạn.
"Song, dự báo sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các cổ phiếu BĐS như vậy thì nhà đầu tư nên sáng suốt tìm hiểu kỹ qua những báo cáo ngành, cân nhắc tình hình kinh doanh của công ty… qua đó có thể chắt lọc được những cổ phiếu tốt, những công ty có nền tăng trưởng tài chính giữa lúc thị trường đang biến động như thế này", bà Khánh Ly – chuyên gia Anfin - nhấn mạnh.